Los niveles de desocupación en la ciudad de Caracas cada vez son más bajos, mientras que la velocidad con que se agotan espacios en edificios que aún no han terminado de construirse aumenta con rapidez

La tendencia que se venía manifestando desde hace un par de años pareciera mantenerse: los espacios de oficinas en el área metropolitana de Caracas continúan escaseando. A pesar de que se construyen algunas edificaciones, esta oferta no logrará satisfacer la demanda al menos durante los próximos tres años. Existe un desequilibrio entre las necesidades de las empresas y la disponibilidad que ofrece el mercado. Aunque no hay cifras certificadas, expertos en el área calculan que mientras el déficit se encuentra alrededor de 100 mil metros cuadrados en Caracas y otras ciudades, la oferta se nutre de 50 mil metros cuadrados de construcción de oficina al año.

Muestra de esto es la situación de la "Milla de Oro", nombre con el que se conoce la franja que se inicia en la estación del Metro Chacaíto hasta Parque del Este, teniendo como eje central la avenida Francisco de Mirada y que atraviesa El Rosal, Chacao, La Castellana, Altamira y Los Palos Grandes. Es la zona premium de la ciudad, que suma 300.278 metros cuadrados para oficinas. El costo por unidad de área alcanza los 15.890 bolívares (F) para la venta y 225 bolívares (F) para el arrendamiento. Su nivel de desocupación habla por sí mismo acerca de la demanda que concentra: en el primer semestre de 2008 el margen de disponibilidad es de apenas 0,84 por ciento, según estimaciones de la firma CB Richard Ellis, cifra que sólo incluye a edificaciones con más de un arrendatario.

Actualmente, en el área se construyen varios proyectos de oficinas que se prevé sean entregados en diciembre de 2010. Son los casos del Centro Empresarial Galipán (43 mil metros), Recreo La Castellana (6 mil metros cuadrados), Centro Empresarial Plaza La Castellana (22 mil metros cuadrados) y Torre Financiera Caracas (12 mil metros cuadrados). Según la firma, estas edificaciones prometen arrojar al mercado 103 mil metros cuadrados. Sin embargo, al cierre de esta edición, apenas queda un área neta desocupada de 29.278 metros cuadrados disgregados en las distintas torres.

Esta situación se repite en otras áreas. En Caracas hay 1.102.134 metros cuadrados ocupados, y su cupo disponible es de 1,12 por ciento, es decir, unos 12.395 mil metros cuadrados, aproximadamente. En la zona Estándar I, que abarca partes de Chacao, Bello Campo, El Bosque, Centro Comercial Ciudad Tamanaco, Las Mercedes, Chuao y San Román, existe un área total ocupada de 305.500 metros cuadrados y su margen de disponibilidad es 1,4 por ciento, es decir, 12.395 metros cuadrados. Aquí el metro tiene un valor de 12.809,25 bolívares (F) para la venta y 106,92 bolívares (F) en alquiler. En el área Estándar II, que comprende Los Dos Caminos, Los Ruices, Los Cortijos, Boleíta, Sabana Grande y parte de la avenida Libertador, existe una ocupación de 545.650 metros cuadrados y una disponibilidad de 1,25 por ciento, esto es, 6.814 metros cuadrados. Su precio de venta por metro cuadrado es de 6.379,77 bolívares (F) y para alquiler de 110,44 bolívares (F).

Génesis de una crisis

Tal vez 2000 y 2001 constituyan momentos importantes para el mercado de la construcción de edificios de oficinas, cuando el nivel de desocupación en la "Milla de Oro" era de 14,9 por ciento. De acuerdo con la directora de la firma CB Richard Ellis, Beatriz Yilo, "había muchas expectativas en cuanto a las promesas de crecimiento y apertura del sector de las telecomunicaciones, y se suponía que, debido a su expansión, había una importante demanda de oficinas. Sin embargo, esto no resultó como se esperaba", dice.

Años más tarde, entre 2002 y 2003, los índices de desocupación en la zona aumentaron a 30 por ciento motivado, en parte, a las circunstancias políticas y económicas. El inicio del control de cambio y el paro general propiciaron que algunas empresas abandonaran el país y, como consecuencia, dejaran de ocupar espacios en inmuebles.

El vicepresidente de comercialización del Fondo de Valores Inmobiliarios y presidente del Comité Inmobiliario de Venamcham, Ignacio Benavides, explica que en ese período se paralizó casi totalmente el sector. "Para esa época la demanda de oficinas en Caracas se registraba en 100 mil metros cuadrados, aproximadamente. Luego del paro general hubo gran incertidumbre. Esta etapa de interrupción hizo que se acumulara una demanda entre 2003 a 2007". Pero la reactivación económica en 2004 también impactó en el mercado inmobiliario. Ese año el índice de desocupación se ubicó en 3,86 por ciento; en 2006, en 2,3 por ciento; en el primer trimestre de 2007 se registró en 1,27, y en el primer semestre de 2008 llegó a 0,84.

Yilo considera que uno de los factores que incidió en la necesidad de nuevos espacios fue el crecimiento de la economía venezolana, impulsada por la expansión del gasto público del gobierno nacional. Benavides coincide y agrega que este crecimiento propició que muchas compañías comenzaran a demandar más espacios. "A esto se suma el incendio de una de las torres de Parque Central, que hizo que el gobierno necesitara más de 60 mil metros cuadrados, por lo que salió a buscar oficinas en cualquier sitio. Ahora es propietario de edificios en el este de Caracas, ya sea directamente o a través de empresas como Pdvsa", comenta.

Otro de los motivos que ha presionado la demanda de oficinas en la ciudad, y específicamente en el área de la Milla de Oro, fue el traslado del núcleo financiero del centro al este de Caracas. "Las empresas han buscado edificios más modernos, con mayor seguridad para sus empleados, dotados de mejores servicios y con suficientes vías de acceso. Un elemento que cada vez es tomado con mayor importancia es que el edificio donde se ubica una transnacional cumpla con los estándares de seguridad internacionales para que las compañías aseguradoras respondan ante accidentes", afirma Benavides.

 

Mejor ambiente

De polo a polo se trasladó el eje financiero de la ciudad. Para Yilo esta situación está relacionada con el deterioro del casco de la ciudad de Caracas en los últimos años: "Una de las principales características que buscan las empresas multinacionales es un edificio seguro dentro de un entorno amigable. Y aunque la inseguridad es un elemento generalizado, hay zonas de la ciudad en donde uno no se siente expuesto y vulnerable como pudiera ser la percepción en el centro de Caracas", comenta.

En esta misma línea, Benavides considera al centro de Caracas como una oportunidad de crecimiento, a partir de la remodelación de edificios de oficinas de vieja data, como el antiguo Banco Unión, el Banco de Venezuela y algunos ministerios ubicados en la zona. "Lo importante es crear las condiciones del entorno (seguridad, limpieza y servicios básicos), pues cuenta con buenas vías de acceso, también tiene el Metro, y está rodeado de edificios culturales y hoteles que sirven de apoyo", explica.

Yilo considera que de revertirse esta tendencia de deterioro del casco central –tal y como ha ocurrido en las áreas de Sabana Grande y Plaza Venezuela– se podría revalorizar. "La recuperación de esta área tendría incidencia muy significativa en metros cuadrados premium, porque son edificaciones muy buenas, y lo único que impide que sean clasificadas como tal es el contexto que las rodea", asegura.

En ese sentido, el caso de Sabana Grande y Plaza Venezuela es emblemático. Hoy en día la Fundación Fondo Andrés Bello de la Universidad Central de Venezuela lleva a cabo varios proyectos inmobiliarios que potenciarán la zona (ver recuadro Emerge núcleo corporativo). Entre ellos destacan tres grandes complejos corporativos ubicados en la Zona Rental de Plaza Venezuela que sumarán un total de 348.500 metros cuadrados de oficinas.

Aunque en menores proporciones, la Milla de Oro también ofrece algunos espacios susceptibles para la construcción, como por ejemplo, la sede del antiguo cine La Castellana, sobre la avenida Francisco de Miranda, y las instalaciones del extinto cine Altamira, cercano a la plaza; algunos terrenos de las avenidas Luis Roche y Don Bosco, en Los Palos Grandes y El Rosal, así como el que está al lado de la Torre 3M y Centro Lido, y algunos en Las Mercedes.

Más allá de estas oportunidades de negocio, los expertos consideran que si se proyectan los actuales índices de demanda, no se verá satisfecha en los próximos años. Incluso, aseguran que a medida que se vayan saturando los espacios disponibles, los restantes podrían hacerse más costosos, sobre todo en las zonas de mayor demanda, tanto para la venta como para arrendamiento. "Deben incorporarse proyectos atractivos en zonas alternativas; incluso, para acercar el trabajo a las residencias, sobre todo en una ciudad con tanto tráfico", explica Yilo, y agrega que esos podrían ser los casos de proyectos en el sureste y oeste de la ciudad.

En la misma línea, Benavides cree que la demanda podría encontrar su equilibrio si se desacelera el crecimiento de la economía, lo cual podría impactar en la demanda. Y, lo más importante, seguir construyendo "en las buenas y en las malas".

 

 Ileana García Mora

Emerge núcleo corporativo La Fundación Fondo Andrés Bello está realizando un proyecto inmobiliario que promete convertir a la Zona Rental de Plaza Venezuela en el nuevo centro financiero de la capital. Incluye tres grandes complejos de oficinas (compuesto por 8 edificios), un centro comercial, dos hoteles de 4 y 5 estrellas, un terminal de transporte privado, un espacio público denominado Plaza Central y Centro de Arte y Entretenimiento. Se espera que la última de estas construcciones esté lista en 2020. Sólo dos productos inmobiliarios se están edificando actualmente. El primero es el centro comercial, en donde se instalará el Hipermercado Éxito y 25 galerías comerciales. Esta fase, que abarca 45 mil metros cuadrados (y 20 mil de estacionamiento), la ejecuta Desarrollos Cativen, con una inversión cercana a 45 millones de dólares, y que culminará en diciembre de 2008. En la segunda etapa, que comenzará en 2009, se completarán los 139 mil metros cuadrados de construcción para ubicar más locales comerciales, 12 salas de cine y terraza para exposiciones y conciertos. El otro proyecto que se construye es una de las 6 torres de oficinas de la unidad norte, que estará ubicada entre la avenida Casanova y la Gran Avenida de Plaza Venezuela. En sus 17 mil metros cuadrados se instalará el centro operativo del sistema Metro y oficinas administrativas, organismo que se encarga de su construcción, en la que se invertirán 18 millones de dólares.