El sector inmobiliario intermedia entre la escasa oferta y la alta demanda de los nuevos espacios para oficinas y centros comerciales

Unos cuantos proyectos de oficinas y centros comerciales se desarrollan en el país. Pero resultan insuficientes. Apenas se anuncia el inicio de nuevas obras que desarrollen estos espacios y ya las ventas están garantizadas. “La demanda sobrepasa a la oferta. Casi todos los nuevos desarrollos se venden antes de ser construidos”, puntualiza Dinorah Moreno, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, que agrupa en su seno a varias áreas relacionadas con el sector: promotores inmobiliarios, comercializadores, banca, profesionales especializados como abogados, ingenieros, arquitectos, entre otros.

Si bien la comercialización de centros comerciales y oficinas no son el fuerte de las inmobiliarias, éstas agregan un valor importante en el desarrollo del mercado primario de estos espacios. El negocio de las inmobiliarias se centra principalmente en el área de vivienda, que concentra cerca de 87 por ciento del mercado. La comercialización de nuevos centros comerciales y oficinas apenas representa cinco por ciento de las actividades del sector inmobiliario. Las mismas constructoras suelen encargarse muchas veces de la venta o el alquiler de estos lugares.

Asegura que a raíz del surgimiento del centro Sambil en Caracas se cambió el esquema, y ya los establecimientos no se venden sino que se alquilan. “Hay una comercialización selectiva y se realiza un tenant mix que se estudia en función del comportamiento del consumidor. Los centros comerciales son los que buscan las marcas, y buscan garantizarse fórmulas que resulten exitosas”, y agrega que usualmente los promotores cuentan con oficinas propias para negociar los locales en alquiler. “Casi todos los grandes desarrolladores son administradores y operadores de mercadeo”, señala Moreno.

Entre las exigencias de los clientes que buscan un local dentro de los centros comerciales, menciona: ubicación (los niveles más bajos suelen tener más tráfico de visitantes), la proximidad a los puntos de mayor circulación (escaleras mecánicas, ascensores, etcétera) y la longitud de exhibición de las fachadas o vitrinas.

Explica Moreno que se suele trabajar con esquemas de pre arrendamiento antes de iniciar la obra, donde se solicita por adelantado entre 18 y 24 meses de alquiler como garantía para reservar, dinero que se descuenta después de que se entrega el inmueble y se firma el contrato de arrendamiento. A partir de ese momento, se comienza a cobrar sólo 50 por ciento del alquiler hasta completar el descuento de la cifra que el cliente entregó previamente. Algunas negociaciones no establecen un canon fijo de arrendamiento, sino que cobran un porcentaje sobre la facturación o utilizan ambas modalidades.

Dice Moreno que estas grandes obras siempre están sujetas a la incertidumbre, ya que son proyectos a largo plazo que requieren gran cantidad de recursos. “Siempre el promotor es el primer interesado en que la obra culmine a tiempo, aunque hay muchos factores que pueden retrasar la fecha estimada de entrega, y todo eso puede llevar al incremento de los costos”, aclara.

Algunas de las principales barreras y limitaciones para el negocio pueden ser el acceso al crédito (hay épocas en las que se puede paralizar), las cambiantes tasas de interés, el tiempo que se lleva conseguir todos los permisos necesarios (especialmente lo relacionado con el impacto ambiental), problemas sindicales, o el acceso a materiales y maquinarias para la construcción (a veces surgen restricciones o retrasos para conseguir dólares para importarlos o, como acaba de suceder, se da repentinamente la noticia de nacionalización de la industria del cemento y el acero, afectando a todo el negocio de construcción).

Según la presidenta de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, el marco legal no es equilibrado y beneficia más a una de las partes: el inquilino o comprador, mientras que el propietario tiene menos ventajas en la relación.

“Quienes trabajan en el sector inmobiliario deben estar bien preparados y tener conocimientos legales, estadísticos, financieros, de mercadeo, entre otras cosas”, dice Moreno. Asesoría, seguridad (tanto para el comprador como para el vendedor) y garantía de ventas más rápidas son algunas de las ventajas que ofrecen. Las inmobiliarias tienen como fin concluir operaciones blindadas legal y económicamente. El sector inmobiliario –tanto asesores y agencias– es el encargado de intermediar entre comprador y vendedor o entre propietario y cliente y, por lo tanto, debe buscar establecer la mejor negociación entre ambas partes. “Somos el fiel de la balanza”, asegura.

Verónica Rodríguez