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Horacio Velutini: El FVI puede cuadruplicar su capital en 10 años en la Bolsa de Caracas

¿Por qué mantenerse en un mercado de valores cuya capitalización alcanza a solo USD 3.000 millones, cuando en Colombia casi llega a USD 160.000 millones? Horacio Velutini, presidente del Fondo de Valores Inmobiliarios (FVI), asegura tener la certeza, que no la fe, de que esta compañía triplicará o cuadruplicará su capital en 10 años y en el mercado bursátil venezolano.

Velutini conversó en exclusiva con PRODUCTO, sobre un aspecto diferente de la compleja realidad venezolana. No se habló de la crisis más allá de como marco referencial, sino de cómo hacer negocios con una actitud "proactiva y positiva" y obtener resultados tangibles, a partir de una experiencia de 25 años.

La empresa vincula dos mercados impensables para muchos inversionistas en la actualidad, la Bolsa de Valores y el negocio inmobiliario, de una manera concreta. El FVI ofrece a los propietarios de activos imobiliarios un swap o intercambio de la propiedad de los activos -centros comerciales y oficinas- a cambio de acciones del FVI, con la oferta de que, por esa vía, los propietarios conseguirán monetizar de forma rentable un activo que, en condiciones de mercado, está condenado a generar pérdidas y disminuir su valor.

Actualmente, el portafolio del Fondo está conformado por los centros comerciales San Ignacio, Tolón Fashion Mall y Paseo El Hatillo en Caracas; además de Llano Mall Ciudad Comerical en Acarigua, estado Portuguesa, así como los Blue Mall en Santo Domingo y Punta Cana; sin embargo, estas propiedades quisqueyanas no forman parte del portafolio que la empresa transa en la Bolsa de Valores de Caracas.

Igualmente, tiene en cartera torres de oficinas como el Centro Empresarial Galipán, de Chacao; las torres Kepler y Copérnico del Centro San Ignacio; las torres 3M, Hewlett Packard, Provincial y Mene Grande, junto con el centro empresarial Oficinas Paseo El Hatillo La Lagunita. En resumen, la corporación tiene una cartera de más de 190.000 metros cuadrados de oficinas AAA y más de 150.000 mts2 de espacios comerciales.

La empresa diseñó un Plan Estratégico 2018-2024 (Ver PRODUCTO: FVI recibe nota de riesgo A3 y mantiene apuesta por la Bolsa de Valores de Caracas), cuyas metas parecen, a simple vista, ambiciosas; no obstante, Horacio Velutini afirma que el potencial del mercado de capitales es real y presenta a su propia empresa como expresión de ello. El FVI arrancó en 1992 con una capitalización inferior a USD 15.000 y hoy tiene un valor de mercado cercano a USD 300 millones. "Esto es lo que hemos hecho en 20 años".

"Esta compañía nació en el año 92, en la peor crisis del país en ese momento, y si vemos las cosas con cierta objetividad y le quitamos emoción al análisis, no se trata de negar la crisis y que hay gente pasándola terrible, pero solo quiero resaltar que cuando nació esta compañía era un momento de una crisis monumental. En estos días se recordó que la actriz Doris Welles ahora cumpliría 77 años. Ella declaró, en 1987, algo como esto: ´creo que es el momento histórico más terrible que ha vivido el país desde la Independencia´, y lamentablemente murió en 1988. Esa era su visión. Hoy se puede decir que la crisis actual es peor, pero aunque estamos en una crisis históricamente grave y aguda, la experiencia nos dice que las crisis pueden ser superadas", apunta.

Además, la idea de llevar el negocio inmobiliario a la Bolsa parecía excesivamente arriesgada, recuerda Velutini. "En ese momento yo comencé a construir mi futuro, que es lo que estamos viviendo hoy. El mensaje es pensar ahora en un nuevo futuro que hay que construir, a pesar de las circunstancias; por eso nosotros creamos un slogan -Construimos Futuro en el Presente-, que se ha convertido en una razón de ser para la empresa".

"The Party is Over"

La idea de un mercado de capitales más profundo y amplio no es nueva. Ha habido varios intentos fallidos de dinamizar la actividad bursátil, pero todos se han estrellado. Según la óptica de Horacio Velutini, más allá de las anécdotas, lo que ha ocurrido es que un Estado que recibía abundantes recursos no tenía necesidad de impulsar un mercado para capitalizar la actividad económica interna.

El empresario observa, sin embargo, que esta circunstancia está cambiando. Recuerda un titular de The Economist sobre la situación venezolana, "The Party is Over" y señala que, de verdad, la fiesta terminó, por lo que se están creando condiciones para esperar, con una expectativa racional, que el mercado comience a crecer, incluso con señales hasta ahora impensables desde el mismísimo gobierno socialista.

"Aquí acaba de ocurrir un hecho que pasó por debajo de la mesa. La Superintendencia Nacional de Valores invitó a la presentación de un plan estratégico para el mercado, algo que no ocurría en Venezuela desde hacía 20 años. Asistimos representantes del mercado de valores, casas de bolsa, emisores, y el superintendente Carlos Rojas habló de cómo quieren reactivar el mercado con transparencia y apertura. Dijo que quieren dejar atrás los tiempos oscuros. Yo estuve ahí, y no se habló de política. Por lo menos, hay un discurso, aunque el escepticismo es comprensible", afirmó.

Además, Velutini invita a ver números: el Índice Bursátil Caracas ha aumentó 30.000% en el primer semestre del año, y es posible que registre un comportamiento similar o mejor en la segunda parte del ejercicio. El número de transacciones en el mercado de renta variable se cuadruplicó en el mismo lapso. Por otra parte, está aumentando la oferta de instrumentos de renta fija, ya que el patrimonio del sistema bancario es marcadamente insuficiente para ofrecer un volumen de crédito mínimamente adecuado a las empresas, con todo y recesión.

A juicio del presidente del FVI, ha habido un elevado volumen de bolívares que, ante las dificultades para proteger su valor en divisas, ha recurrido con éxito a la Bolsa de Valores de Caracas. Así que algo parece estar pasando.

"El mercado en Venezuela es de USD 3.000 millones, estamos hablando de menos de 3% del mercado colombiano, que está por el orden de USD 160.000 millones. Por no hablar de Chile, que tiene una capitalización de USD 300.000 millones. Lo importante es el potencial que tenemos, nosotros podemos llegar al nivel de capitalización de los colombianos. Deberíamos tener un crecimiento exponencial con un mínima racionalidad, y si se produce una apertura económica, el crecimiento podría ser de 10.000% o 1.000.000% anualizado en cinco años, sería exponencial", advierte Velutini. 

Y lo curioso es que ese mercado es movido en buena medida por acciones remanentes en circulación de la extinta La Electricidad de Caracas y la estatizada Cantv. "Hoy Cantv vale 70 millones de dólares en el mercado, y puede estar quebrada, pero 70 millones no vale. Esa es una compañía que se vendió en 5.000 millones", pone en contexto Velutini.

PRODUCTO: -Disculpe, pero hay un espacio grande para ser escépticos con este mercado, porque no es la primera vez que "renace". Podríamos estar hablando de un cadáver insepulto...

HORACIO VELUTINI: -El escepticismo está muy presente en todo, y es una forma de protegerse para no equivocarse. Una cosa es el mercado de valores y otra es el plan que estamos haciendo. Puedes decir que eres escéptico porque el mercado nunca ha terminado de crecer de acuerdo con su potencial. El gobierno tomó la decisión de desincorporar a Cantv y La Electricidad de Caracas y el mercado se vino abajo. Sin embargo, entre 1996 y 1999, cuando se abrió esa ventana, vino inversión extranjera, y en ese momento recibimos capitales importantes. En el caso del Fondo de Valores capitalizamos nuestra idea en 1998, cuando vinieron inversionistas extranjeros, como George Soros, e inviertieron casi 200 millones de dólares en nuestro negocio inmobiliario, porque lanzamos nuestro programa de ADRs. Ese fue un buen momento para el mercado y se vio su potencial. Pero con el boom petrolero que vino después, se perdió el interés. Esa es la circunstancia que está cambiando.

"Yo entiendo el escepticismo, pero creo que el mercado tiene un ´futurazo´ en Venezuela. Nosotros ofrecemos un producto probado, que captó inversión extranjera, a muchos les fue bien, hay un track record que ofrecer al que va a aportar el activo. Nosotros nos financiamos en este mercado desde el año 92 y lo seguimos haciendo. ¿Qué pasa con quién tiene un centro comercial hoy? Que no tiene como invertir en ese activo y la propiedad pierde valor. Tú vas a un centro comercial nuestro y ves la inversión, y ese capital lo hemos levantado en el mercado venezolano", complementa.

Metros bien cuadrados

P: -¿Cómo afecta ese plan de monetización en la Bolsa, la caída de los precios de los inmuebles?

HV: -La verdad es que en Venezuela se "sobre construyó" en los segmentos de oficinas y comercial, en el tiempo del boom petrolero de principios de siglo. Actualmente, Caracas tiene 500.000 metros cuadrados que se terminan de construir o ya están en oferta, y el problema es cómo monetizar ese enorme volumen de inmuebles. Nuestro plan es ofrecer a los propietarios de estos activos que los aporten a un vehículo del mercado de valores, y que su interés sea que el valor de las acciones aumente para elevar, por esa vía, el valor de esas propiedades, porque si el plan es quedarse con los metros cuadrados, que es una opción, pueden pasar 20 o 30 años sin que se puedan monetizar, y ni siquiera por la situación del país, sino por la circunstancia del mercado.

"Hay un muy buen ejemplo: en 1952 se inauguró el Pasaje Zingg, desarrollado por el señor Hermann Zingg como el mejor centro comercial de América Latina; de hecho, tuvo la primera escalera mecánica del país. En el tiempo esa propiedad ha pasado de mano en mano, y hoy está en poder de muchísimos herederos, no tiene ningún responsable, nadie se ocupa de eso, y la inversión se perdió. En el mercado de valores, esa inversión se monetiza, rinde, e impide que las propiedades decaigan. Igual pasa con el Centro Comercial Chacaito, que fue el gran centro comercial del país en los ´70, y que hoy está en decadencia. El mercado de valores da incentivos a invertir en las propiedades para mantener su valor".

En concreto, para Horacio Velutini, presidente del Fondo de Valores Inmobiliarios, la ventaja dura de este modelo de swap de inmuebles por acciones no está en resistir la mayor o menor volatilidad del mercado de valores -que históricamente siempre ha pagado en el largo plazo- sino en el potencial de generar flujo de caja, a partir de un activo que, en la actualidad, resulta muy barato y tiene baja demanda. Sin embargo, esta película también es repetida.

"Entre 1993 y 1995, se llegó al precio más bajo histórico del metro cuadrado. Por ejemplo, una oficina en Parque Cristal se negociaba en 1.000 dólares por metro cuadrado y venía de 7.000, en dólares constantes. Eso se está repitiendo en este momento. Se volvió a subir de 1.000 a una media 5.500 y se llegaron a hacer transacciones en centros comerciales de hasta 14.000 dólares el metro cuadrado; pero ahora, otra vez, estamos en un largo ciclo de descenso. Lo que baja siempre sube".

La caída de los precios en el sector comercial se ha producido, a juicio de Velutini, por la contracción de las importaciones y del poder adquisitivo en el mercado. En fin, poca oferta y baja demanda. En el caso de las oficinas, hay un problema adicional de sobreoferta. "En el eje Chacao-Las Mercedes, hay 390.000 metros cuadrados de oficinas en oferta. En 1990 se transaban 83.000 metros de oficinas al año, y en 2017 se transaron 7.000. Estos 390.000 metros van a tardar por lo menos 15 años en ser colocados", explica el inversionista.

Por otra parte, el mercado de adquisiciones está virtualmente paralizado, por razones obvias, de manera que la demanda de inmuebles se sustenta en el arrendamiento. "Este es un negocio a largo plazo que no conviene, por lo que el mercado de capitales da posibilidad de monetizar esa propiedad y generar flujo de caja. Un inquilino por 20 años no es rentable. Por eso lanzamos la oferta de monetizar esos metros cuadrados, pero no comprándolos, que sería muy fácil, porque los compraríamos muy baratos, sino hacer un swap que ofrece una rentabilidad adecuada, es una asociación mutuamente conveniente que otorga una alta rentabilidad esperada en un plazo razonable".

Ecosistema para ganar

El modelo de Velutini apunta a generar una suerte de ecosistema donde todos sus integrantes tengan opciones para ganar, incluyendo a los propios trabajadores del Fondo de Valores Inmobiliarios.

"Todos los empleados de nuestra empresa son accionistas. Tenemos un stock options plan, a través del cual nuestros empleados se han beneficiado directamente del rendimiento de nuestra empresa, desde hace 10 años. Todos reciben acciones, incluso el señor que está en la puerta. Ese es un incentivo extremadamente poderoso, porque ofrece un activo de valor, que permite construir un futuro a todos, no solo a los accionistas propietarios. Cada empleado hace con sus acciones lo que quiere. Todos las tienen en la Caja Venezolana de Valores a su nombre, no bajo custodia nuestra. Nosotros tenemos casi 5.000 accionistas, y 600 son nuestros empleados. La gente se ha unido y se ha motivado. En un negocio de servicio eso es clave", apunta.

P:-¿Y cómo sortear el complejo entorno político e institucional, en todo caso?

HV: -En 1979, quién creía que China iba a salir del comunismo como concepto y modelo de desarrollo. En 1990, la Bolsa de Shanghai tenía una capitalización de 270 millones de dólares, y hoy tiene 5 trillones. ¿Y yo no puedo aspirar a que la Bolsa de Caracas alcance los mismos 150.000 millones que tiene Colombia? Los incentivos existen y están claros. La crisis no puede ser eterna.

El Fondo de Valores se ha dividido en tres filiales, las cuales cotizan por separado en la Bolsa de Valores: Inmuebles, Valores y Capitales (Invaca) que agrupa a los centros comerciales; FVI LOPCO que reune a las propiedades de oficinas; y FVI Finance "que nos permitirá capitalizar nuestra experiencia en el mercado de valores, porque hay mucha gente que viene a preguntarnos cómo lo hacemos, cómo se puede inscribir una compañía, cómo se puede hacer una emisión, es nuetro know how, que al final capitalizará todo el nmegocio. Cada quien invierte en la parte que quiere o en el todo".

Horacio Velutini insiste en que, cuando se trata de negocios, no vale la fe, porque depende de otros. Por eso tiene certezas: "Anótalo ahí, porque yo no tengo fe, tengo certeza, porque la fe depende de otros, de que todos estamos planteando poder triplicar o cuadruplicar el tamaño de esta compañía en 10 años. ¿Eso te parece muy optimista?"

 

MÁS DE UN MILLÓN DE ACCIONES

La Superintendencia Nacional de Valores (Sunaval) autorizó la colocación en el Mercado de Valores de 1.475.274 acciones de la empresa Fondo de Valores Inmobiliarios (FVI).  De éstas, 1.475.209 son acciones clase B y 65 son acciones clase A.

Los accionistas de la compañía podrán ejercer su derecho de preferencia, en proporción a su participación accionaria, desde el pasado 28 de julio hasta el 14 de agosto de 2018, dirigiendo sus posturas a Ratio Casa de Bolsa.   A partir del miércoles 15 de agosto de 2018 se procederá a ofrecer al público general las acciones restantes a través de Bolsa de Valores de Caracas.

Horacio Velutini, presidente del FVI, aseguró que de este modo “se incrementará la transaccionalidad de la acción, otorgándole aún más profundidad y ratificándola como una de las mejores alternativas para los inversionistas”.  En este sentido, destacó el inmenso potencial de crecimiento que tiene el Mercado de Valores, como mecanismo alternativo para captar capital y/o financiamiento, tanto para el sector público como privado.

 


PUBLICADO: 30 de octubre de 2018